2018.05.16
不動産投資には戦略が必須！売却やリノベで投資効果を最大に！
物件の経年劣化を見据え、売却やリノベーションの検討も
賃貸物件を所有していれば毎月のように家賃収入が得られますが、年数を経過するごとに物件の劣化が進み、家賃収入も減少しがちです。不動産投資で適切な収益を確保するための、売り時を逃さない出口戦略や、リノベーションによる対策をみていきましょう。
不動産投資による収支は、「プラス」が基本
不動産投資における戦略の基本は、収支を「プラス」にすることですが、売却の場合は、「不動産の売却額＋物件の家賃収入の合計額」が不動産購入価格を上回るようにするにします。
方法としては①不動産の売却価格が不動産の購入価格を上回るか、②家賃収入を増やすかのいずれかとなります。まずは、不動産の売却額を増やす方法を考えていきましょう。
売却検討は、建物の状態が良好なうちに！
不動産の売却額を増やす方法として、「建物が良好な状態で売却の検討を始める」ということがあります。建物の状態が良好であるほど売却額が高くなるのですが、それ以上に重要なポイントは、建物が経年劣化するほど修繕費用がかかりやすくなる点です。
建物の修繕コストにより、不動産投資の収支がマイナスになる可能性もあります。売却検討の開始時期は、売却益が比較的確保でき、なおかつ今後の修繕費用増加が予想される時点が目安となります。
リノベーションで物件を蘇らせる選択肢もある
入居者に求められる物件は、刻々と変化していきます。最近ではライフスタイルの多様化により、個性のあるお部屋や自分で改造ができるDIYできる賃貸の需要も伸びています。
日本はアメリカやイギリスに比べ「新築好き」と言われています。しかし、高齢化と人口減少を課題とする日本では、スクラップ＆ビルドを繰り返すこれまでの方法から、時代のニーズに合わせて既存住宅を活用する方針への移行が求められているのも事実です。
リノベーション事業をゼロから開始するには、ノウハウや新たな人材採用、仕入れ業者の開拓、社員教育など多くの手間とコストが発生します。しかし、そんなプロセスをなるべく省き、すぐに事業開始できるリノベーションのフランチャイズもあります。
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地域の変化を察知することも重要！
不動産物件を所有している場合、物件そのものの変化に気を配ることが多いですが、見落としがちな点としては、物件を所有している地域の変化を察知することです。
例えば、都心の郊外に賃貸物件を所有しているとしましょう。都心の郊外はベッドタウンが多く、賃貸物件の運営には最適な地域と言えます。
しかし、最近の傾向としては、首都圏において都心回帰の現象が顕著となっており、通勤に時間がかかる郊外では、人口が伸び悩んでいる地域もみられます。
そのような状況で、都心の郊外に賃貸物件を所有すると、今後は地域の人口減少による空室率増加が懸念されます。
物件を所有している地域の環境は、刻一刻と変化を遂げています。
数年後の状況を見据えて、「今後、この地域では収益が確保できるだろうか」という点についても考慮することが必要です。
購入する時点で、収益戦略を立てる
「物件を購入する時点で収益戦略を考えておく」ことが重要です。
先ほど例にあげた「都心回帰」の現象も考慮してみましょう。
都心回帰がさらに進む場合、都心の物件を購入して所有することで有利になると考えられます。
都心回帰はあくまでも一例ですが、数年後、あるいは10年以上先を見据えた場合、魅力ある地域に発展するかも考え物件を取得することも立派な戦略と言えます。
長期的な視点を持ち、なおかつ、ここぞというタイミングを見計らって売却したりリノベーションに投資する柔軟な姿勢が大切です。
（画像は写真ACより）