2017.11.01
土地活用の方法いろいろ！
眠らせていてはもったいない！賢く土地活用を考える！
お客様の土地活用のご相談も増えているのではないでしょうか。本日は活用事例をいくつかご紹介致します。
当然、土地は所有しているだけでは資産性を発揮しません。むしろ有効活用しないと固定資産税や維持費用などが発生し負担になることもあります。それゆえ近年では“負動産”などと呼ばれています。そうした資産のマイナス化を防ぐには、お客様にとって最適な土地活用を探り、提案することが大切です。
①お客様がまとまった現金を手にしたい場合
「売却」が第一に考えられます。「不動産」という言葉の通り、土地は流動性の低い資産ですが、売却により流動性の高い現金や金融資産に変えることができます。
デメリットは、
・将来安定的に収益を得るものとなる可能性をもった土地を完全に放棄してしまうこと
・売却で生じた譲渡所得税や、売却時に利用した業者への仲介手数料などで、思う以上に資産が目減りすること
などが挙げられます。
②初期投資を抑えて活用したい場合
「定期借地」は、土地を必要とする人にその土地を貸し出して地代を得るものです。純粋に土地のみを貸すタイプと、借主がその土地に建物を建設するタイプの2種があります。いずれも初期投資をかけることなく運用開始でき、一定の賃料収入が見込めるほか、節税（固定資産税を最大6分の1、都市計画税も3分の1程度にまで抑えられる）が可能です。
デメリットは、
・上物として建物が建てられる場合、賃借契約期間が最低でも10年となり、10年～30年といった長期にわたって契約を変えられなくなることがあること
・借主が建物を建設すると借地権が発生し、借主にとって有利な権利が生まれ、土地を返却してもらいたいときに自由がきかないという難しさがあること
この点を踏まえた注意深い契約の締結が必要でしょう。
「駐車場経営」、「トランクルーム経営」などは、初期費用を最低限に抑えて土地を活用できます。手軽な不労所得のもとを作ることができるでしょう。暫定的な土地活用法にも向いています。
駐車場の場合、舗装したり、フェンスで囲ったりすることで小規模住宅用地の特例が受けられるようになれば、相続税の節税にもなります。しかし、それ以外の面での節税効果は低く、また収益性もあまり高くありません。トランクルームなども同様で、税金対策や高い収益性を諦める代わりに、初期投資の抑制を重視した活用法となります。
土地は高額資産となりやすいため、節税重視で活用を考えたい方も多いでしょう。
その場合「賃貸アパート・マンション経営」や「介護系の施設経営」が有効です。「賃貸アパート・マンション」を建設し、経営を始めれば、毎月の賃料収入を得ることができます。長期にわたり継続的・安定的収入を確保でき、節税対策にもなることが大きなメリットです。
更地の土地に比べ、住宅用地の特例で固定資産税が最大6分の1になるほか、都市計画税、住民税、所得税を抑えることができます。相続税についても建物部分の評価額が4割、土地部分で約2割下がるため、かなり軽減されるでしょう。
自らアパートやマンションを建設しなければならないため、初期費用が高くなる点と、空室発生のリスク、一度建てると他の土地活用方法に変更、転用することが容易ではなくなる点がデメリットとなりますが、長期的な計画見通しをしっかりもてば、高い資産性を発揮させられる可能性のある方法となります。
経営にあたっては、入居者募集のみ不動産業者に任せる「自己管理」タイプと、契約や管理を一定以上業者に任せる「一般管理」、「一括借上」の3タイプが手法として考えられます。
自己管理の場合、家賃回収の対応や日常の清掃管理など細かな業務をすべて自分で行わなければなりませんが、家賃収入はそのまま自らの収入になります。
一般管理の場合、家賃の集金・滞納管理をはじめとする入居者とのやりとりをはじめ、煩雑な管理を業者に任せることができ、負担が軽くなりますが、管理費を支払う必要が生じます。
一括借上の場合、全戸を不動産業者に借上げてもらうものとなるため、さらに一切の手間がかからず、空室リスクもなくすことができますが、家賃収入の割合が減ることと、自らの経営・運用における裁量権、判断を行う権利をほぼ渡してしまうことを理解しておく必要があります。
介護系施設を経営する場合も、建物は自ら建設しなければならないため、初期投資額が大きくなりがちというハードルがあります。また、そもそも施設として必要な一定以上の面積をもつ土地でなければ、選択肢に含められないという面もあります。
一方で、貸出先の介護事業者や福祉法人から安定的に収益を得られ、社会的なニーズも高いことから契約を決めやすい、社会問題の解決に寄与できるといったメリットがあるでしょう。建物が住居系と認められるため、こちらも税金対策に有効です。
この他にも土地活用にはさまざまな選択肢があります。いずれの方法にもメリットとデメリットがあり、所有者が置かれている状況やその人の考え、土地の特性などによって、最適な答えも異なってくるのです。いずれにしても大切なのは、十分内容を理解し、長期的スパンで納得のいく計画を立てることです。お客様がどうしたいのか、身近なところからヒアリングして整理をお手伝いし、丁寧に考えていきましょう。
（画像は写真素材 足成より）